QUITTER SON LOGEMENT EN LOCATION ET FAIRE L'ÉTAT DES LIEUX, CA SE PRÉPARE.
Vous avez donné congé de votre logement et le temps de faire l'état des lieux de sortie est venu.
Mais à quoi sert l'état des lieux de sortie ? Quelle sont les règles de retenues pour dégradations locatives ?
Cet article est à lire attentivement par nos locataires donnant leur préavis
L'agence Liberty Home s'efforce de tendre vers un taux de 100 % de restitution des dépots de garantie, adoptez les bonnes méthodes pour récupérer toute votre "caution"
I. L'état des lieux de sortie
L'état des lieux d'entrée, tout comme l'état des lieux de sortie, est un simple descriptif de l'état du logement à un moment donné.
D'autre part, ce n'est pas parce qu'il y a modification qu'il y a automatiquement une retenue sur le dépôt de garantie.
La rédaction de l'état des lieux de sortie se fait exactement de la même façon que l'état des lieux d'entrée: il s'agit d'un état des lieux numérique décrivant chaque pièce et illustré de photos permettant d'identifier les éventuelles modifications de l'état de la maison ou de l’appartement.
Il est important que le locataire sortant y soit présent et puisse faire ses éventuelles remarques.
II. Les retenues pour dégradations
Il y a des modifications du contenu qui ne donnent pas lieux à retenue, il s'agit notamment de l'usure normale: un papier peint défraîchi, une peinture qui s'écaille, un parquet usé, etc ...
Il y a 3 grands types de cause de retenue:
- La saleté du logement: c'est le motif le plus courant. Il reste de la graisse au dessus de la hotte de la cuisine, des cheveux dans la douche, les vitres sont sales, les bouches de VMC ne sont pas nettoyées etc ...
- Un accessoire est cassé ou détérioré: un robinet qui fuit, un miroir ou une vitre fêlée, un carrelage est cassé, une ampoule est absente, les filtres de la hotte n’ont pas été remplacés, etc ...
- Les revêtements sont dégradés: Il y a des trous dans les murs, les plafonds sont jaunis de tabac, une nouvelle décoration ou peinture a été faites sans respecter les "règles de l'art"
Comment éviter les retenues et les litiges ?
La propreté du logement:
Le logement doit être propre, c'est juste une question pour respect de l'occupant suivant et nous sommes intransigeants sur ce point.
Nous ne demandons pas que le logement soit stérilisé mais qu’il soit propre et prêt à accueillir les occupants à venir.
Combien ça coûte de rendre un logement sale ? Cela coute assez cher puisque nous faisons intervenir une entreprise de ménage spécialisée qui facture l'heure de ménage de ses salariés, son déplacement, éventuellement son stationnement et bien entendu sa rémunération. Le coût est souvent de l'ordre de 200 à 300 €, parfois nettement plus.
La solution: prendre le temps de bien nettoyer le logement après le déménagement. Si ce n'est pas possible pour vous: anticipez le problème et trouvez quelqu'un qui le fasse à votre place.
Des accessoires sont cassés ou détériorés:
Parfois les locataires ignorent que certaines réparations sont à leur charge, ne les signalent pas à l'agence en toute bonne foi et ne les réparent pas, comme par exemple:
- Un robinet qui fuit et qui est une charge locative (le joint doit être changé par le locataire).
- Les joints de la baignoire sont dégradés : la réfection des joints en silicone est à charge du locataire (Vidéo: comment refaire un joint de baignoire)
- Un mécanisme de WC qui fuit: c'est une charge du locataire.
La solution: Si vous ne savez pas si une réparation est une charge locative, renseignez vous auprès de notre agence avant l'état des lieux. Si vous ne savez pas faire ces réparations, trouvez une bonne âme pour vous aider et les vidéos YouTube sont de précieuses alliées.
Les pièges:
1. Les ampoules manquantes (dans les pièces du logement loué mais aussi dans les accessoires : four, meubles, spots, luminaires extérieurs, etc.)
Faire venir un intervenant pour changer une ampoule coûte une fortune au regard de la valeur de l'ampoule: 10 à 20 fois le prix de l'ampoule avec le temps, la main d'oeuvre et le déplacement !
2. Les extérieurs non entretenus: le gazon doit être rendu tondu, les arbustes et haies taillées, les terrasses extérieures doivent être propres. L'intervention d'un paysagiste est onéreuse: anticipez cet entretien !
3. Le dégât des eaux non déclaré:
Vous avez été victime d'un petit dégât des eaux avec peu de conséquences et vous ne l'avez pas déclaré à l'assurance. Attention, les réparations vous seront facturées ! Déclarez tous les dégâts à votre assurance: dégâts des eaux, vitres brisées, etc ...
Si vous ne l'avez pas fait, il est peut être encore temps, sinon réparez le vous même, les interventions des artisans sont onéreuses.
Les revêtements sont dégradés:
C'est le classique de la dégradation: le papier peint arraché par le chat, les trous dans le mur, le plafond sali par jaunissement des grands fumeurs, etc ...
La solution: Nous mandatons des artisans pour réparer et le coût peut être assez élevé: remettez en état vous même sans pour autant effectuer un travail bâclé (sinon le problème risque d'être amplifié).
Vous n'êtes pas du tout bricoleur ? La solution est peut être ici: Needhelp, Youpijob, ...
La problématique des trous dans les murs: lorsque des crochets ont été posés proprement sur les murs en nombre raisonnables, nous ne les facturons pas à la sortie.
Laissez les en place ou rebouchez les avec du plâtre mais dans ce cas il faudra refaire tout le revêtement du pan de mur.
III. Le chiffrage des retenues
Le comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaitre un différentiel dû à des dégradations. Comment est chiffrée l'indemnisation de ces dégradations ?
Le remplacement des petits équipements et le ménage
Les retenues sur le dépôt de garantie peuvent être dues au remplacement de petits équipements cassés ou HS : les ampoules, les douilles électriques, les joints de baignoire ou douche, les mécanismes de chasse d'eau, etc. …
Attention ! Le remplacement de ces éléments est une charge du locataire et les interventions d’artisans et réparateurs ont un coût élevé (souvent plus de 100 € par intervention, compte tenu des frais et du temps de déplacement). Le prix de ces petits éléments à remplacer est faible, souvent quelques euros : faites vous-même ces réparations !
Par exemple : le prix d’un mécanisme de chasse d’eau est de 26 € L'article ici en vente chez Leroy Merlin avec un temps passé à l'installer de 20 mn serait facturé plus de bien plus de 100 € par un plombier !
Le chiffrage se fait selon le prix de l'intervention commandée pour la remise en état
Gros travaux et dégradations mineures
Prenons un exemple concret:
L'appartement est rendu avec une faïence de la salle de bains cassée par la chute d'un objet. Il est impossible de changer un carreau seul de cette faïence ancienne dont le modèle n'existe plus ; Le coût pour démonter et changer tout le carrelage reviendrait à 1.500 €.
Nous vous proposerons de facturer une indemnité forfaitaire pour indemniser le propriétaire de la perte de valeur. Dans cet exemple, nous proposons une indemnité d'un montant de l'ordre de 100 €.
Le locataire peut refuser le principe de l'indemnité forfaitaire, dans ce cas la remise en état totale du pan du mur carrelé serait facturée, vétusté déduite.
A l'inverse, si quelques ampoules sont manquantes, il sera peut-être possible de les forfaitiser et de les inclure dans une tournée d'un prestataire qui interviendra à la suite dans plusieurs logements.
NB: Les indemnités forfaitaires sont toujours proposées pour protéger le locataire sortant de la mise en œuvre de travaux chers qui seraient sa charge ou pour forfaitiser de petites dégradations dont le remplacement est disproportionné par rapport à la valeur de base.
Les dégradations de revêtements sujets à vétusté
Comment sera facturée une dégradation sur un revêtement qui n'était pas neuf à l'entrée mais en bon état ?
Par exemple, Le papier peint est dégradé, est à changer impérativement, dans une chambre. Il a été posé il y a 4 ans. Un artisan va facturer son intervention environ 35 € / m², pour dépose et pose. (NB: Si le locataire avait fait l'intervention lui même, le coût aurait été de 180 € de matériel), soit dans cet exemple 1.300 €.
Il conviendra de déduire la vétusté (usure normale) de la valeur du papier peint dégradé pour le chiffrage. (La grille de vétusté applicable est annexée à votre bail: elle est ici pour rappel)
Si le coût du changement de papier peint par un professionnel est de 1300 €, 50 % de ce prix sera à charge du locataire, 50 % à charge du propriétaire, soit 650 € chacun, en application de la grille de vétusté car le papier peint est âgé de 4 ans.
IV. Vous avez des doutes sur la conduite à tenir avant l'état des lieux ?
Vous ne savez pas quelle est la meilleure solution à un problème ? Vous avez des doutes sur la conduite à tenir ? Vous souhaitez montrer votre logement à une de nos collaboratrices du service location / gestion immobilière ?
N'hésitez pas à nous appelez et si besoin nous nous rendrons sur place pour vous conseiller avant l'état des lieux (ce que nous appelons faire un "pré-état des lieux")
V. En cas de désaccord
Il est possible que nous ayons fait une erreur. Il est aussi possible qu'une interprétation de l'état des lieux soit erronée.
Faites nous le savoir par impérativement par un email dans un premier temps et seulement dans un second temps des échanges par des appels téléphoniques courtois sont possibles mais sachez que nous ne répondons jamais positivement aux sollicitations agressives.
Vous rendu le logement loué avec une petite dégradation qui vous a été retenue mais vous avez fait des travaux d'amélioration plus importants à vos frais exclusifs dans le logement ? Faites nous le savoir également par email, nous pourrons peut être vous négocier un geste commercial de la part du propriétaire.
Dans tous les cas notre personnel sera à votre écoute dans une optique de dialogue constructif et courtois, que la réponse soit positive ou négative.
Notre objectif est de pouvoir fournir à tous les locataires, qu'ils soient entrants ou sortants, des logements en bon état. Aidez-nous dans cette démarche en anticipant les problèmes, vous serez gagnant financièrement et gagnerez en sérénité.
