Estimer la valeur
L'ESTIMATION D'UN BIEN IMMOBILIER NÉCÉSSITE UN VRAI SAVOIR-FAIRE
L’agence immobilière Liberty Home réalise une estimation immobilière de qualité en suivant une méthodologie rigoureuse qui combine plusieurs approches et outils.
Voici les principales étapes et techniques utilisées :
1. Analyse des caractéristiques du bien :
- La localisation : L’emplacement est un facteur clef avec la prise en compte du quartier ou du village, la proximité des commodités (transports, écoles, commerces), l’environnement (calme, vue, etc.) et la demande locale.
- Les caractéristiques intrinsèques du logement : la surface habitable, le nombre de pièces, l’état général (rénovations nécessaires ou récentes), les équipements, l’exposition, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, d’un garage ou parking, d’un ascenseur, etc, …
- Le classement énergétique : Le classement énergétique est devenu un facteur majeur pour l’établissement du prix. Un mauvais classement peut générer une décote très importante.
- Les spécificités : Les éléments comme une piscine, une terrasse, une cave ou des équipements modernes (isolation, pompe à chaleur, cuisine et salles de bains équipées, domotique) sont pris en compte.
2. Recherche de prix de référence :
Il est important d’obtenir des prix de référence fiables, récents et effectivement vendus pour déterminer le niveau de prix de biens similaires dans le quartier.
L’agence Liberty Home utilise sa base de données internes de l’agence, la base de données du fichier des ventes inter-agences AMEPI, les données statistiques de la FNAIM ainsi que les bases fiscales DVF.
3. Comparaison avec le marché (méthode comparative) :
La méthode comparative est la plus répandue. Elle consiste à comparer le bien à estimer avec des propriétés similaires récemment vendues dans la même zone (les « comparables »). Elle analyse les prix au mètre carré, ajustés selon les différences (âge, état, prestations, emplacement).
Cette méthode repose sur la combinaison des bases de données immobilières (par exemple, DVF pour les transactions passées) et leur propre expérience locale.
3. Évaluation des tendances du marché :
L'agent immobilier étudie l’offre et la demande dans la région, les prix moyens, et les tendances économiques (taux d’intérêt, pouvoir d’achat). Un marché tendu (forte demande, peu d’offres) peut augmenter la valeur estimée, et inversement.
Il est tenu compte des évolutions récentes, comme l’impact des réglementations (fiscalité, DPE, diagnostics et urbanisme) ou des événements locaux (nouveaux projets d’urbanisme).
4. Les méthodes complémentaires :
- La méthode par le revenu locatif : utilisée pour les biens locatifs, cette méthode estime la valeur en fonction du rendement locatif (loyer annuel divisé par un taux de capitalisation).
- La méthode par le coût de remplacement : réservée à certaines catégories d’expertise, cette méthode n’est jamais utilisée pour l’évaluation de la valeur vénale en transaction. Elle évalue le coût de reconstruction du bien, ajusté de la vétusté.
5. La visite sur place :
Une visite physique sur place est indispensable. Elle permet d’évaluer l’état réel du bien (travaux à prévoir, qualité des matériaux) et de détecter des atouts ou défauts non visibles sur des documents (environnement, nuisances sonores, humidité, luminosité).
6. Expertise et connaissance locale :
Les agents immobiliers expérimentés s’appuient aussi sur leur expérience et leur connaissance fine du marché local pour ajuster l’estimation. Ils savent, par exemple, si un quartier est en pleine valorisation ou si certains types de biens sont particulièrement recherchés.
8. Prise en compte des aspects juridiques et administratifs :
Un bon professionnel de l’immobilier vérifie aussi les contraintes légales (servitudes, règlements d’urbanisme, diagnostics obligatoires) qui peuvent influencer la valeur.
Voici les principales étapes et techniques utilisées :
1. Analyse des caractéristiques du bien :
- La localisation : L’emplacement est un facteur clef avec la prise en compte du quartier ou du village, la proximité des commodités (transports, écoles, commerces), l’environnement (calme, vue, etc.) et la demande locale.
- Les caractéristiques intrinsèques du logement : la surface habitable, le nombre de pièces, l’état général (rénovations nécessaires ou récentes), les équipements, l’exposition, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, d’un garage ou parking, d’un ascenseur, etc, …
- Le classement énergétique : Le classement énergétique est devenu un facteur majeur pour l’établissement du prix. Un mauvais classement peut générer une décote très importante.
- Les spécificités : Les éléments comme une piscine, une terrasse, une cave ou des équipements modernes (isolation, pompe à chaleur, cuisine et salles de bains équipées, domotique) sont pris en compte.
2. Recherche de prix de référence :
Il est important d’obtenir des prix de référence fiables, récents et effectivement vendus pour déterminer le niveau de prix de biens similaires dans le quartier.
L’agence Liberty Home utilise sa base de données internes de l’agence, la base de données du fichier des ventes inter-agences AMEPI, les données statistiques de la FNAIM ainsi que les bases fiscales DVF.
3. Comparaison avec le marché (méthode comparative) :
La méthode comparative est la plus répandue. Elle consiste à comparer le bien à estimer avec des propriétés similaires récemment vendues dans la même zone (les « comparables »). Elle analyse les prix au mètre carré, ajustés selon les différences (âge, état, prestations, emplacement).
Cette méthode repose sur la combinaison des bases de données immobilières (par exemple, DVF pour les transactions passées) et leur propre expérience locale.
3. Évaluation des tendances du marché :
L'agent immobilier étudie l’offre et la demande dans la région, les prix moyens, et les tendances économiques (taux d’intérêt, pouvoir d’achat). Un marché tendu (forte demande, peu d’offres) peut augmenter la valeur estimée, et inversement.
Il est tenu compte des évolutions récentes, comme l’impact des réglementations (fiscalité, DPE, diagnostics et urbanisme) ou des événements locaux (nouveaux projets d’urbanisme).
4. Les méthodes complémentaires :
- La méthode par le revenu locatif : utilisée pour les biens locatifs, cette méthode estime la valeur en fonction du rendement locatif (loyer annuel divisé par un taux de capitalisation).
- La méthode par le coût de remplacement : réservée à certaines catégories d’expertise, cette méthode n’est jamais utilisée pour l’évaluation de la valeur vénale en transaction. Elle évalue le coût de reconstruction du bien, ajusté de la vétusté.
5. La visite sur place :
Une visite physique sur place est indispensable. Elle permet d’évaluer l’état réel du bien (travaux à prévoir, qualité des matériaux) et de détecter des atouts ou défauts non visibles sur des documents (environnement, nuisances sonores, humidité, luminosité).
6. Expertise et connaissance locale :
Les agents immobiliers expérimentés s’appuient aussi sur leur expérience et leur connaissance fine du marché local pour ajuster l’estimation. Ils savent, par exemple, si un quartier est en pleine valorisation ou si certains types de biens sont particulièrement recherchés.
8. Prise en compte des aspects juridiques et administratifs :
Un bon professionnel de l’immobilier vérifie aussi les contraintes légales (servitudes, règlements d’urbanisme, diagnostics obligatoires) qui peuvent influencer la valeur.
LES POINTS CLEFS POUR UNE ESTIMATION DE QUALITÉ
- L’Objectivité : Une bonne estimation consiste en la détermination du prix juste. La surévaluation conduira à un rejet du bien immobilier par les acquéreurs potentiels et la sous-évaluation ne permettra pas au vendeur d’obtenir le meilleur prix.
- L’Exhaustivité : Une estimation doit prendre en compte tous les paramètres indispensables. Par exemple une estimation faite en l’absence de DPE, de contrôle d’assainissement ou de surface Carrez ne sera jamais utilisable en l’état. Elle devra être complétée pour être valide.
- La Transparence : Une estimation de valeur véritable repose sur des éléments concrets, la méthode doit être expliquée et le niveau de prix doit être justifié.
- La Mise à jour : Une estimation doit être régulièrement révisée pour refléter les évolutions du marché. Une estimation ancienne n’a que peu de pertinence.
- L’Exhaustivité : Une estimation doit prendre en compte tous les paramètres indispensables. Par exemple une estimation faite en l’absence de DPE, de contrôle d’assainissement ou de surface Carrez ne sera jamais utilisable en l’état. Elle devra être complétée pour être valide.
- La Transparence : Une estimation de valeur véritable repose sur des éléments concrets, la méthode doit être expliquée et le niveau de prix doit être justifié.
- La Mise à jour : Une estimation doit être régulièrement révisée pour refléter les évolutions du marché. Une estimation ancienne n’a que peu de pertinence.
CONCLUSION
En résumé, une estimation immobilière de qualité repose sur la bonne connaissance du marché immobilier par le négociateur, une expertise locale, une analyse approfondie du bien, une comparaison rigoureuse avec le marché, l’utilisation d’outils adaptés, la prise en compte des dynamiques propres au secteur, le tout ajusté par une visite sur place qui va permettre de tenir compte des qualités intrinsèques du logement et du bâti.
Une estimation de valeur juste et pertinente est la clef de la réussite de toute vente immobilière.
Une estimation de valeur juste et pertinente est la clef de la réussite de toute vente immobilière.