Quelle est la situation du marché immobilier locatif à Nancy pour 2025 ?

Nancy, ville dynamique du Grand Est, est connue pour son patrimoine architectural, sa qualité de vie et son attractivité économique et universitaire. Il est donc tentant de vouloir y investir dans l’immobilier.

En 2025, le marché immobilier locatif à Nancy évolue sous l’influence de multiples facteurs dont une demande étudiante constante, des projets urbains ambitieux et une diminution significative de l’offre de logements locatifs, suite à la mise en place des interdictions de louer applicable aux logements énergétiquement peu performants (DPE classé G et bientôt F).

L’agence immobilière Liberty Home vous partage son analyse détaillée de la situation du marché locatif à Nancy en 2025, en examinant les tendances des loyers, les dynamiques de l’offre et de la demande, les quartiers en évolution, les rendements locatifs, ainsi que les perspectives pour les investisseurs et les locataires.

Situation économique et démographique du Grand Nancy

Nancy, avec ses 104 885 habitants (hors agglomération), répartis sur 15 km², est une ville à taille humaine qui combine dynamisme économique et cadre de vie agréable. La ville accueille environ 50 000 étudiants, représentant près de la moitié de sa population, grâce à l’Université de Lorraine et de nombreux établissements d’enseignement supérieur dont certaines grandes écoles prestigieuses. Cette forte population étudiante constitue un moteur clef du marché locatif, générant une demande constante pour les petites et moyennes surfaces, notamment les studios et les appartements T2/T3.

L’économie nancéienne reste diversifiée, avec un secteur tertiaire développé et des pôles d’innovation attirant entreprises et start-ups. Les projets urbains d’envergure, comme le pôle de loisirs aquatique Nancy Thermal ou la rénovation du quartier Nancy Centre Gare, renforcent l’attractivité de la ville et stimulent la demande de logements. La baisse des taux d’intérêt, attendus en 2025 autour de 3 % pour un prêt sur 20 ans, facilitera également l’accès au crédit immobilier, encourageant les investisseurs à se positionner sur le marché locatif.

État du marché locatif en 2025 : une hausse contenue des loyers

En avril 2025, le loyer médian des appartements à Nancy s’établit à 13,40 €/m², marquant une légère hausse de 0,75 % par rapport à février 2025 (13,30 €/m²). Cette augmentation, bien que modérée, reflète une pression constante sur le parc locatif, alimentée d’une part par la demande soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs, et d’autre part par la sortie du marché de nombreux logements anciens, non conformes aux nouvelles réglementations.

Pour les maisons, les loyers restent stables à 13,30 €/m², pour les familles recherchant une location avec plus d’espace.

Sur une période d’un an, les loyers ont évolué de manière différenciée selon les typologies de logements :

• Studios et T1 : + 0,6 %, soit une augmentation limitée due à la forte concurrence sur les petites surfaces.
• T2 : + 4,3 %, reflétant une demande croissante pour des appartements adaptés aux jeunes couples.
• T3 et plus : + 5,7 %, en raison de la rareté des grandes surfaces sur le marché locatif.

Sur cinq ans, les tendances sont contrastées : les loyers des studios et T1 ont baissé de 4,3 %, tandis que ceux des T2 et T3 ont augmenté respectivement de 9,2 % et 9,3 %. Cette divergence s’explique par la saturation du marché des petites surfaces, souvent destinées aux étudiants, et une demande croissante pour des logements plus spacieux.

Offre et demande : une tension persistante

Le marché locatif à Nancy reste tendu en 2025, avec une offre insuffisante face à une demande soutenue. La forte présence étudiante et l’arrivée de jeunes actifs, attirés par le dynamisme d’une métropole régionale, combinée au retrait du marché d’une partie du parc locatif ancien, maintient une pression sur les surfaces moyennes. Les quartiers proches des universités, comme Artem, Cimetière de Préville et l’hyper centre-ville de Nancy ou sont particulièrement recherchés, avec des taux d’occupation proches de 100 % pour les appartements T2 bien situés.

De plus, l’apport de la construction neuve connaît un fort ralentissement dus aux contraintes économiques et normatives. La fin annoncée des dispositifs fiscaux d’amortissement (de type Pinel), exacerbent le phénomène, avec pour conséquence la saturation du parc locatif. La prochaine étude de l’observatoire Scalen de l’habitat neuf dans l’agglomération du Grand Nancy devrait confirmer cette chute des programmes d’immobilier neuf. Cette situation vient à poser des difficultés aux locataires, difficultés jusqu’alors inconnues dans la région, pour trouver des logements abordables, particulièrement dans les quartiers centraux.

Rendements locatifs : une opportunité pour les investisseurs

Nancy offre des rendements locatifs attractifs, avec un rendement brut moyen compris entre 5 % et 7 % brut selon les quartiers et les types de biens. Les petites surfaces, comme les studios proches des zones étudiantes, affichent des rendements bruts d’environ 6 %, notamment dans des quartiers recherchés comme l’hypercentre ou la Vieille-Ville. Par exemple, un studio acheté à 90 000 € et loué 450 € par mois génère un rendement brut de 6 %.

Il faut cependant tenir compte du fait que les loyers élevés dans les quartiers en tension incitent les étudiants à partir en cours d’année, soit pour aller en colocation, soit simplement pour ne pas avoir à louer hors des périodes d’étude. Ce turn-over peut entrainer une baisse significative du rendement réel par rapport au rendement théorique.

Les appartements T2 et T3, recherchés à la location par les jeunes actifs, offrent des rendements légèrement inférieurs, entre 5 % et 6 %, mais restent attractifs grâce à une demande stable et un turnover plus modéré. Les grands appartement T5 et plus, sont recherchés pour les projets de colocation. Les maisons, bien que plus rares sur le marché locatif, peuvent être rentables pour la location à des familles, mais plutôt dans des communes résidentielles de la périphérie comme Villers-les-Nancy ou Essey-les-Nancy.

Dans quels quartiers investir en immobilier locatif à Nancy ?

Le choix de l’emplacement est crucial pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. Voici un aperçu des quartiers les plus prometteurs en 2025 à Nancy :

• Hypercentre (Place Carnot / Vieille Ville / Place Stanislas) : Ce secteur est le plus recherché, avec des prix d’achat autour de 2 650 €/m² et des loyers élevés (jusqu’à 15 €/m²). Les petites surfaces y sont idéales pour les étudiants et les jeunes actifs, offrant des rendements élevés et une forte liquidité à la revente.
• Campus Artem et Nancy-Thermal : Ces quartiers en mutation, portés par le pôle de loisirs Nancy Thermal et le campus universitaire, attirent les investisseurs grâce à des prix plus abordables (environ 2 250 €/m² près du parc Sainte-Marie) et un potentiel de valorisation à moyen terme.
• Quartier Jean Jaurès et hôpital central : Populaires auprès des étudiants, ces secteurs offrent un bon compromis entre accessibilité d’achat (prix autour de 2 200 €/m²) et proximité des commodités, avec des rendements locatifs solides. Le nouveau quartier Nancy Grand Cœur apporte un souffle de renouveau dans cette partie de la ville.
• Les quartiers Commanderie et Préville restent des valeurs sûres, proche de la gare et du centre-ville. Le prix d’achat se négocie aux alentours de 2 300 €/m².
• Le nouveau quartier Rives de Meurthe Canal a atteint sa maturité, il est recherché et commence à avoir une identité propre.

À l’inverse, certains quartiers proches du Haut-du-Lièvre, de la Chiennerie ou de Marcel Brot, sont à éviter en raison de leur réputation, de trafics de drogue enracinés et d’un faible revenu moyen, rendant difficile la location à des locataires solvables.

Les quartiers Faubourg-des-3-Maisons, Vayringe, Mac Mahon, bien que proches du centre-ville, ont vu leur attractivité décliner ces dernières années, car plus éloignés des universités.

Perspectives pour les investisseurs

Le marché locatif nancéien en 2025 reste une valeur sûre pour les investisseurs, grâce à une demande locative soutenue et des rendements attractifs. La baisse des taux d’intérêt, combinée aux aides à la rénovation énergétique et aux avantages du système du « déficit foncier », encourage les investissements dans des appartements vétustes, à rénover, mais situés dans des quartiers à fort potentiel.

Pour maximiser la rentabilité et la qualité de leur patrimoine, les investisseurs doivent privilégier les petites surfaces à loyers accessibles dans les quartiers étudiants ou des T2/T3 pour les jeunes actifs, tout en privilégiant les quartiers à forte demande locative.

Situation pour les locataires

Pour les locataires, la tension sur le marché, créée par les interdictions administratives de louer, rend la recherche de logements plus complexe, particulièrement dans les quartiers recherchés. La légère hausse des loyers, combinée à une offre limitée, peut contraindre les étudiants et jeunes actifs à se tourner vers des quartiers périphériques ou à opter pour la colocation. Les familles, quant à elles, bénéficient de la stabilité des loyers pour les grands appartements et maisons, mais l’offre reste restreinte.

Défis et opportunités du marché immobilier nancéien

Malgré un marché dynamique, des incertitudes subsistent. Ces incertitudes portent sur la situation économique globale, mais aussi sur les aspect juridiques et fiscaux de la location qui pourraient freiner certains investisseurs. Cependant, le marché immobilier de Nancy est un marché sain, peu affecté par la spéculation et les bulles de prix. La baisse des taux d’intérêt qui se profile offre des opportunités pour revitaliser le marché. Les quartiers en cours de rénovation, pourraient devenir des pôles attractifs à moyen terme.

A Nancy, vaut-il mieux louer nu ou meublé ?

Longtemps le marché locatif nancéien a été dominé par les offres de logements nus. Tellement nus que certains ne disposaient même pas de cuisine ou de salle de bains meublées, ce qui est devenu rédhibitoire aujourd’hui pour louer à une clientèle solvable.

Depuis quelques années, la demande pour les logements meublés ne cesse de monter et il y a une clientèle de locataire qui préfère louer tout meublé comme elle opte pour une voiture en leasing « tout inclus ».

Un investissement dans une location meublée donc peut être une très bonne option mais il convient de se faire accompagner afin d’éviter certains pièges. Il est à noter qu’une location meublée classique n’a rien à voir avec une location de très courte durée ou location touristique (de type RBNB). Les règles juridiques et fiscales sont différentes. Au final, une location meublée classique est assez proche d’une location nue mais le loyer obtenu est supérieur. Contrairement aux idées reçues, à Nancy, le turnover observé n’est pas vraiment beaucoup plus important en location meublée que nue.

Conclusion :

En 2025, le marché immobilier locatif à Nancy se caractérise par une forte demande, une légère hausse des loyers et des rendements attractifs pour les investisseurs. La ville, portée par sa population étudiante, son rôle de métropole régionale et ses projets urbains, reste une destination prisée pour l’investissement locatif. Toutefois, la tension sur l’offre et les disparités entre quartiers nécessitent une approche stratégique pour les investisseurs et une certaine flexibilité pour les locataires. Le concours d’un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’investissement et la gestion locative, comme Liberty Home, est la clef de la réussite pour investir avec succès. Avec une stabilisation attendue des prix et des conditions de financement favorables, Nancy s’affirme comme un marché immobilier fiable et prometteur pour l’avenir.