Il existe plétores d'articles sur le net consacré au dispositif de défiscalisation immobilier dit "Dispositif Jeanbrun" ou "Relance Logement".

Mais aucun article d'analyse n'est consacré spécifiquement au marché immobilier nanciéen.

Cet article est destiné aux futurs investisseurs immobiliers qui souhaitent investir dans l'agglomération du Grand Nancy en profitant d'une défiscalisation. 

La  lecture de cet article pourra être complétée par un rendez-vous téléphonique ou à l'agence pour analyser en détails l'opportunité de profiter (ou pas ...) du dispositif Jeanbrun.

Il est probable qu'au cours de l'année 2026 le dispositif soit étendu avec des extensions ciblées du dispositif.

• LE DISPOSITIF JEANBRUN POUR L’IMMOBILIER NEUF

1. Le dispositif Jeanbrun 2026 (Relance Logement) ne repose plus sur une réduction d'impôt directe comme les dispositifs précédents, mais sur un mécanisme d'amortissement comptable.
2.  
3. Les caractéristiques du dispositif :

a). Le mécanisme de l'amortissement

• Contrairement dispositif au Pinel, l'avantage fiscal du Jeanbrun vient de la déduction d'une partie du prix du bien de vos revenus fonciers chaque année.

   

  Assise de calcul : L'amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien (le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu car il ne se déprécie pas).
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• Taux d'amortissement annuel :
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• Ce taux varie selon le type de conventionnement choisi :
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• Loyer Intermédiaire : 3,5 % par an (plafond de 8 000 €/an).

• Loyer Social : 4,5 % par an (plafond de 10 000 €/an).

• Loyer Très Social : 5,5 % par an (plafond de 12 000 €/an).

b). Conditions d'éligibilité du bien

• Type de logement : Uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs. Pour l'instant les maisons individuelles sont exclues du dispositif à ce jour (Susceptible de modification en cours d'année).

• Localisation : Grande nouveauté, il n'y a plus de zonage géographique (A, Abis, B1...). Le dispositif est accessible sur l'ensemble du territoire français, tant qu'il y a une demande locative.

• Performance énergétique : Le logement doit respecter les normes de la RE2020.

c). Engagements du propriétaire

• Durée de location : Engagement minimal de 9 ans en tant que résidence principale du locataire.

• Type de bail : Location nue (non meublée).

• Plafonds de loyers et de ressources : Les loyers sont plafonnés (au niveau national environ 15 % à 45 % sous les prix du marché selon l'option choisie).
• Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources.

• Interdiction familiale : Contrairement au Pinel, il est strictement interdit de louer à un ascendant ou un descendant (parent ou enfant), même hors foyer fiscal.

d.). Des avantages fiscaux qui se cumulent

• Le dispositif Jeanbrun permet de créer un déficit foncier très efficace :
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  • 1.   Déduction des charges : Intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion et assurance loyers impayés restent déductibles.

• 2.   Imputation sur le revenu global : Si l'amortissement et les charges créent un déficit, celui-ci peut être déduit de votre revenu global (salaires, etc.) jusqu'à 10 700 € par an.

1. Le dispositif Jeanbrun appliqué en région de Nancy (Nancy et Metz sont des villes moyennes classées en B1 du dispositif)

Plafonds de Loyers (Nancy - Zone B1)

Le montant du loyer dépend du niveau de conventionnement que vous choisissez.

Les prix sont exprimés par m², auxquels on applique un coefficient multiplicateur plafonné à 1,2 (identique à l'ancien calcul Pinel).

Exemple pour un T2 de 45 m² (Nancy) : > En loyer intermédiaire, le plafond serait d'environ 637 € (loyer de base 11,80 € × coeff. 1,2).

Sur le marché locatif de Nancy, qui est un marché peu cher par rapport au national, il faut remarquer que le loyer dit « Intermédiaire » est très similaire à celui du marché de la location libre observé dans l'agglomération du Grand Nancy.

La contrainte du loyer est donc quasiment inexistante pour le dispositif Jeanbrun appliqué à marché locatif de Nancy.

Pour être éligible, le Revenu Fiscal de Référence du locataire ne doit pas dépasser les seuils suivants en location « intermédiaire ».

Ces plafonds sont calculés de l'année N-2 (soit l'avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024 pour un bail signé en 2026).

Plafonds de Ressources intermédiaire

Il faut observer que ces plafonds de ressources sont élevés pour le secteur de Nancy.

A Nancy, où le niveau de salaire moyen est assez peu élevé, ces limitations n’impactent donc pas la possibilité de louer à une clientèle solvable.

Plafonds de Ressources Social et Très Social

1. Quel est l’attractivité du dispositif neuf en région Lorraine ?

• L’offre de logements neufs à Nancy
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L’offre de logements neufs à Nancy en 2026 est assez limitée, les promoteurs ayant été fortement impacté par la crise de l’immobilier neuf. Il y a peu de projets et le niveau de prix est toujours élevé.

Néanmoins, les promoteurs ont besoin de déstocker les lots restant dans les programmes anciens. Il y a matière à négociation.

• Les prix des logements neufs
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Le prix de l’immobilier neuf à Nancy se situe dans une fourchette de 3200 € à 4500 € / m².

Les programmes d’immobilier neufs les plus chers bénéficient des meilleurs emplacements, en centre-ville ou dans le nouveau quartier Meurthe-Canal.

Les programmes excentrés sur le plateau sont moins chers mais l’emplacement est nettement moins qualitatif, à côté du quartier sensible du Haut du Lièvre et de la prison.

Parmi les programmes bénéficiant des meilleurs emplacements à Nancy, il y a le programme Signature de Vinci, rue Charles Keller (quartier III maisons), le programme Les Terrasses de Sainte-Claire, rue Sainte Colette (quartier Saurupt) ou de petits programmes comme Bag-Art, rue Cesar Bagard (Quai Jardin d’Eau) ou Héréa, rue des Frères Daum.

• La rentabilité attendue
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La rentabilité attendue restera relativement faible compte tenu du prix actuel de l’immobilier neuf.

Certes le dispositif Jeanbrun neuf permet de retrouver une possibilité de défiscalisation qui avait disparu mais compte tenu des coûts d’acquisition et du rendement locatif limité, l’intérêt demeure limité.

Seuls les investissements avec des emplacements premiums sont à envisager. Même si la rentabilité immédiate est modérée, la valeur patrimoniale à la revente ou à la transmission restera élevée.

Les points de vigilance

• 1.   Le principal point de vigilance est la qualité de l’offre : il faut privilégier l’emplacement pour garantir la pérennité de son patrimoine.
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• 2.  Veillez aussi à privilégier l’acquisition de logements T2 à T3 pour un placement à long terme plutôt que les studios.

• DISPOSITIF JEANBRUN POUR L’IMMOBILIER ANCIEN

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Le dispositif Jeanbrun 2026 pour l'immobilier ancien est conçu comme un outil de rénovation lourde du parc existant.

L'accès au dispositif dans l'ancien est conditionné par une enveloppe de travaux très importante.

Voici les caractéristiques spécifiques :

1. La condition de travaux de Réhabilitation Lourde

Pour que votre bien ancien soit éligible, vous devez impérativement respecter 2 critères :

• -  Montant des travaux : Ils doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition (ex: pour un appartement acheté 200 000 €, il faut au minimum 60 000 € de travaux).
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• -  Performance énergétique : À l'issue des travaux, le logement doit atteindre une étiquette DPE A ou B. Les "passoires thermiques" (F et G) sont la cible prioritaire du dispositif.
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2. Les taux d'amortissement dans l'ancien

Les taux sont légèrement inférieurs à ceux du neuf, mais s'appliquent sur une base élargie (Prix d'achat + Travaux, le tout hors foncier fixé de 20 %) :

3. Le "Super Déficit Foncier" (Cumul travaux)

C'est le gros point fort pour l'ancien.

Le dispositif Jeanbrun permet de cumuler 2 leviers :

- L'amortissement Jeanbrun :

Cela consiste en une déduction d'une fraction du prix global chaque année sur ses revenus globaux dans la limite de 10.700 € / an.

1. - Le déficit foncier classique :
   1.             Les travaux de rénovation peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
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Si cela crée un déficit, vous pouvez l'imputer sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € si les travaux concernent spécifiquement et uniquement la rénovation énergétique, selon les dispositions prolongées jusqu'en 2027).

4. Le dispositif Jeanbrun ancien : une opportunité à saisir

1. La communauté urbaine de Nancy cumule de nombreux avantages qui permettront d’optimiser le dispositif Jeanbrun ancien avec des prix d’acquisition à prix raisonnables pour l’immobilier ancien à Nancy

Le marché immobilier de Nancy est l’un des moins chers parmi ceux des grandes métropoles régionales.

Les meilleurs quartiers pour un projet de défiscalisation « Jeanbrun ancien » seront les quartiers centraux de Nancy : cœur de ville, Vieille Ville, Stanislas, Marché Central.

Ces quartiers offriront des perspectives de plus-values à la revente et garantiront une demande locative constante et solvable.

Il sera possible d’y trouver des appartements à réhabiliter complétement à des prix allant de 1500 € / m² jusqu’à 2200 € / m², selon l’emplacement et le potentiel du logement à réhabiliter.

En dehors du centre-ville, il sera possible de parier sur des rues recherchées et à forts potentiel comme les rues « Grand Verger », « Saurupt », « Haut de chèvre », « Felix Faure » ou « Boffrand ».

Les quartiers qui montent comme Sainte-Marie / Artem peuvent aussi être une option envisageable, selon les opportunités.

1. Des appartements à rénover qualitatifs dans des quartiers historiques

L’objectif de l’investisseur pariant sur le dispositif « Jeanbrun Ancien » sera double : d’une part défiscaliser et d’autre part se constituer un patrimoine qualitatif avec des emplacements premiums.

La plupart des grandes métropoles n’offrent que peu d’opportunités pour de belles réhabilitations à prix d’acquisition raisonnables. Nancy est une exception car elle dispose d’un important patrimoine historique en centre-ville.

Il faudra privilégier les immeubles anciens de caractère : immeubles du quartier médiéval de la Vieille Ville, beaux immeubles en pierres de taille des époques 18° et 19° siècles ou immeubles Art Nouveau (École de Nancy) ou Art Déco.

1. Un potentiel d’offres de logements à réhabiliter
2.  

Trouver un beau logement à réhabiliter est un chalenge que les équipes de liberty Home réalisent pour le compte de leurs clients investisseurs.

L’agence Liberty Home maitrise les données du marché locatif, ce qui est un pré-requis indispensable pour garantir la rentabilité de l’investissement et l’agence apporte aussi son expertise concernant l’évolution à terme des différents secteurs pour espérer une plus-value à terme.

Trouver un logement adapté à ce type de rénovation lourde n’est pas facile mais les négociateurs de Liberty Home sont en contact avec différents professionnels qui proposent de temps en temps de belles opportunités : marchands de biens, notaires ou administrateur de biens.

 L’équipe Liberty Home saura vous faire profiter des meilleures offres avec une méthode bien   rodée de « chasseur de biens »

1. Des coûts de travaux maitrisés

A Nancy, il est possible de trouver de bonnes entreprises, qualifiées, exerçant leur métier à des coûts raisonnables.

Il en est de même pour les cabinets d’architectes ou de maitrise d’œuvre. Il est possible de trouver de bons professionnels compétents pratiquants des honoraires acceptables.

Quant à la réfection des parties communes, cela incombe au syndic. Le service syndic de liberty Home a en son sein une chargée de suivi de travaux, très compétente, qui suit les dossiers de rénovation de l’établissement du cahier des charges et des appels d’offres, jusqu’à la réception finale conforme.

Un investissement réussi passera par la production d’un bien immobilier parfaitement rénové, avec goût. La qualité de la rénovation, couplée à une excellente performance énergétique, constituera la clef de voûte du projet.

L’équipe Liberty Home est disponible pour vous assister et vous orienter vers les bonnes solutions.

Les points de vigilance

• 1. Le dispositif Jeanbrun dans l’ancien est extrêmement attractif : il sera donc très surveillé par les services fiscaux pour s’assurer que tous les critères d’éligibilité soient respectés.
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• 2. Il s’agira d’une rénovation lourde qui nécessitera une bonne coordination des différents corps de métiers : le recours à une maitrise d’œuvre est conseillé.
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• 3. Le dispositif est conditionné à une forte amélioration de la performance énergétique : bien s’assurer que cet objectif de DPE A ou DPE B puisse être atteint techniquement à l’issue des travaux.
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Investir avec le dispositif Jeanbrun à Nancy vous intéresse ?

Demandez à Liberty Home un audit gratuit de faisabilité avec un rendez-vous individuel personnalisé à l'agence.

Vous pourrez en profiter pour poser toutes vos questions. Nous analyserons ensemble la rentabilité et les opportunités de defiscalisation appliquées à votre situation individuelle.

Nous vous ferons profiter également de notre expertise du marché locatif nancien pour s'assurer que vos objectifs de rentabilité soit compatibles avec le marché locatif du quartier de l'investissement envisagé.